Прокурора не пустили за «красную линию»

Суд не признал незаконным разрешение на строительство МКД, сообщает Коммерсантъ (Самара)

Прокурору Ленинского района Ульяновска, вставшему на защиту интересов жителей микрорайона с требованием признать недействительным разрешение на строительство многоквартирного дома (МКД) по ул. Бакинской, 75 в зоне сформировавшейся коттеджной застройки, в удовлетворении иска отказано. Райсуд согласился с доводами ответчиков, посчитав, что предельные параметры по отступам от «красных линий» и по плотности застройки не нарушены, а предыдущею «незавершенку» на этом участке для получения нового разрешения на строительство регистрировать не обязательно. Прокуратура района с решением суда не согласна и готовит апелляционную жалобу. Ранее губернатор региона, говоря об этой стройке, заявлял о недопустимости уплотнительной застройки и предлагал внести корректировки в Правила земплепользования и застройки. Изменения были внесены, но МКД строить все равно разрешили, несмотря на массовые протесты жителей района.

Прокуратура Ленинского района Ульяновска готовит апелляционное представление на решение Ленинского районного суда, отказавшего районному прокурору в удовлетворении иска о недействительности выданного в сентябре 2023 года разрешения на строительство МКД по ул. Бакинской, 75, в зоне сформировавшейся коттеджной застройки. Решение суда было принято 29 января, мотивировочная часть поступила в прокуратуру на минувшей неделе.

Как ранее сообщал «Ъ», строительная компания ООО «Спецзастройщик „Университет“» (создана в 2021 году, гендиректор и владелец Александр Сысуев) на участке площадью 19,53 сотки планирует построить пятиэтажный МКД на 50 квартир класса «комфорт», без площадки для сбора мусора, без паркинга и тротуаров по периметру. По данным ДОМ.РФ, ввод в эксплуатацию запланирован на третий квартал 2026 года.

Жители микрорайона уже второй год протестуют против этого строительства. Обращаться к властям и в прокуратуру по поводу недопустимости такой точечной уплотнительной застройки они начали еще в январе 2022 года, выходили на митинги, собирались на сходы, направляли губернатору и в прокуратуру коллективные обращения. В марте-апреле 2022 года губернатор региона Алексей Русских заявлял, что запрещает точечную уплотнительную застройку, отмечая, что «действующие градостроительные регламенты это допускают», «но визуально такая застройка просто уродует Ульяновск», кроме того, нарушаются интересы жителей этих районов.

Как заявлял господин Русских, «застройщики хотят максимально извлечь прибыль, садятся на старые сети, которые не имеют такой пропускной способности, не хотят ничего вкладывать — ни в сети, ни в социалку». По его предложению был подготовлен проект изменений правил землепользования и застройки (ПЗЗ), которыми не допускается в зонах малоэтажной застройки возводить дома средней и большой этажности.

Ранее разрешение на строительство компании «СЗ „Университет“» уже выдавалось. Прокурор Ленинского района в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с требованием признать разрешение незаконным в связи с нарушением предельных параметров плотности застройки и предельных размеров пожарных проездов, но суд отказал в удовлетворении иска, и только после того, как кассационная инстанция вернула дело на новое рассмотрение, в августе прошлого года, иск был удовлетворен. Однако уже в сентябре управление архитектуры и градостроительства мэрии Ульяновска выдало новое разрешение на строительство тому же застройщику на том же месте.

В декабре прошлого года прокурор района подал в суд новый иск о признании недействительным разрешения на строительство. Также в качестве заинтересованных лиц со своими исковыми требованиями в рассмотрении дела участвовали 18 жителей близлежащих домов микрорайона. В новом иске, как и ранее, прокурор указывал на превышение предельных параметров плотности застройки, на несоблюдение предельных отступов МКД от «красных линий», а также на то, что на участке имеется объект незавершенного строительства (фундамент дома, строительство которого было признано незаконным), а согласно статье 51 Градостроительного кодекса, разрешение на строительство можно выдать «только при наличии правоустанавливающих документов на объекты незавершенного строительства», что при получении разрешения представлено не было. Управление гор­архитектуры заявляло, что регистрация незавершенного строительства в ЕГРН — это не обязанность, а право, и настаивало, что предельные параметры не превышены. Суд после изучения всех обстоятельств согласился с доводами и расчетами параметров плотности застройки, представленными ответчиком, и не принял расчеты и доводы истца и заинтересованных лиц.

В прокуратуре района с решением суда не согласны и продолжают настаивать на необходимости отмены незаконного разрешения на строительство. Там также отмечают, что никаких выводов о нарушении проектом застройщика предельных отступов в решении суда нет.

Получить ответ главы управления архитектуры и градостроительства Натальи Гордеевой на вопрос, почему, несмотря на требования губернатора, конкретно обозначавшего в том числе и эту проблемную стройку, все равно было выдано разрешение на строительство, не удалось. По своим телефонам госпожа Гордеева была недоступна, на запрос «Ъ» не ответила. Ранее в беседах с «Ъ» она отмечала, что требования губернатора по точечной застройке были учтены изменениями в ПЗЗ, но проект застройщика основан на действовавшем ранее градостроительном плане и ничего уже не поделать, а отказать застройщику в выдаче разрешения на строительства нельзя, поскольку «он представил все документы».

Возникла патовая ситуация, при которой жители региона требуют запрета на уплотнительную застройку, губернатор настаивает на принятии мер, но мэрия разводит руками, заявляя, что ничего не может поделать и «все соответствует закону». Теперь с позицией администрации согласился и суд.

Глава юрагентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев (Москва), занимающийся вопросами точечной застройки, считает, что ни администрация города, ни ведущее надзор в этой сфере министерство имущественных отношений «решили не видеть недострой, раз его нет в кадастре». Он считает, что выдача разрешения на строительство на недострое без правоустанавливающих документов «может иметь очень негативные последствия» в других аналогичных ситуациях, а требования прокуратуры называет «правильными и справедливыми».

«Все это было заложено еще в бытность губернатором Сергея Морозова, который смешал все зоны, допустив многоэтажную застройку в зонах ИЖС. И теперь эти проблемы уплотнительной застройки стали вырастать массово, теперь это непрекращающиеся конфликты. Но не патовая, а агрессивная ситуация, людей фактически втягивают в эти конфликты вместо того, чтобы выкупать частный сектор кварталами и затем обеспечивать там комплексное развитие территорий с соблюдением всех градостроительных норм. В Ульяновске изначально идет ошибочное планирование развития города»,— отметил эксперт.

Ульяновский общественный активист, независимый юрист Константин Толкачев, занимавшийся проблемами точечной застройки, в том числе на Бакинской, 75, также заявляет, что «никакой патовой ситуации нет».

«Одно дело — заявления чиновников, другое — их реальные дела, которые очень часто реализуются в интересах бизнеса. Никакого юридического тупика нет. Достаточно будет губернатору проявить политическую волю и потребовать исполнения его требований, и сразу будут найдены законные решения для отказа застройщику»,— отметил господин Толкачев.

Источник: Коммерсантъ (Самара), автор — Сергей Титов

Фото и видео: Константин Толкачев