Суд признал незаконным согласие мэрии Ульяновска на отклонение параметров проекта МКД, сообщает «Ъ-Волга»
Суд по иску прокуратуры признал незаконным выданное мэрией Ульяновска разрешение на отклонение от предельных параметров строительства МКД в центре города. Прокурор заявил, что администрация города не имела права давать такое разрешение, поскольку не обеспечены предельные параметры по пожарным проездам на маленьком участке придомовой территории. Прокуратура занялась проверкой проекта застройщика и решений мэрии после многочисленных жалоб жителей микрорайона, выступающих против точечной застройки и возведения 12-этажного МКД в районе ИЖС. Почти три года назад губернатор Алексей Русских требовал прекратить точечную застройку, «которая уродует город», тем не менее, отмечают жильцы, разрешение на строительство первого этапа жилкомплекса было выдано. В дальнейшем при содействии прокуратуры жители близлежащих домов намерены добиться признания незаконным и выданного разрешения на строительство. Эксперты считают, что условия, введенные мэрией Ульяновска для зон смешанной застройки в центре города, будут и дальше порождать конфликты.
В минувший вторник, 21 января, Ленинский районный суд Ульяновска удовлетворил иск прокурора Ленинского района областного центра к администрации города о признании незаконными действий мэрии по выдаче ООО «Специализированный застройщик “Докучаева”» разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства и признании незаконным самого разрешения.
В качестве заинтересованных лиц по этому делу привлечены строительная компания «СЗ “Докучаева”» (входит в MN Group), жители близлежащих домов, обращавшиеся в прокуратуру с жалобами на застройщика, региональное Агентство Госстройнадзора, управление Росреестра и целый ряд юрлиц, имеющих отношение к проекту застройки.
Речь идет о проекте строительства двух секций 12-этажного дома по адресу: ул. Докучаева, 11, в Ленинском районе Ульяновска, рядом с центром города, в районе сложившегося частного сектора и малоэтажной и среднеэтажной застройки. Изначально, с 2022 года, жители близлежащих домов выступают против строительства высотного МКД в этой зоне, отмечая, что это резко увеличивает плотность застройки в отсутствие необходимой инфраструктуры, парковок, возможностей инженерных сетей.
Жители неоднократно собирались на сходы, жаловались региональным властям, в прокуратуру области, депутатам Госдумы, в Генпрокуратуру. Тем не менее застройщик начал рыть котлован и обустраивать свайное поле под фундамент. Мэрия разрешение на строительство не выдала, а затем через арбитражный суд заставила застройщика ликвидировать свайное поле.
Губернатор Ульяновской области Алексей Русских на заседании штаба по комплексному развитию региона в апреле 2022 года потребовал прекратить точечную застройку, «уродующую город», назвав среди точек возникшей из-за этого социальной напряженности и строительство жилкомплекса на Докучаева, 11.
Тем не менее через некоторое время «СЗ “Докучаева”» разделило проект на две части и получило от мэрии разрешение на строительство «первого этапа» — 12-этажной секции МКД. Строительство по первому этапу уже ведется, возведено шесть этажей.
Согласно данным портала единой информационной системы жилищного строительства «Наш дом.РФ», дом в 12 этажей на 90 квартир класса «комфорт» строится под брендом ЖК «Докучаевские дворики» с общей жилой площадью 5 431 кв. метр. Постоянных и гостевых парковок у дома не запланировано, вне придомовой территории — тоже. Средняя цена квадратного метра — 136,176 тыс. руб., площадь земельного участка — 3 260 кв. метров. Разрешение на строительство было выдано 14 декабря 2024 года. Планируемый ввод в эксплуатацию — I квартал 2026 года.
Заместитель прокурора Ленинского района Олег Анастасин пояснил «Ъ», что в иске шла речь о планах застройщика по строительству второй секции МКД (второго этапа), администрация выдала разрешение на отклонение от допустимых параметров строительства, но прокуратура, проанализировав проект, выявила, что такое разрешение нельзя было выдавать, «поскольку, если в доме начнется пожар, то к нему даже не смогут подъехать пожарные машины». Зампрокурора пояснил, что у придомовой территории настолько маленькие размеры, что «там не сможет проехать даже половина пожарной машины». Мэрия же считала разрешение законным и обоснованным.
Жители микрорайона в суде также указывали на несоблюдение процедуры общественных обсуждений по отклонению от предельных параметров, «когда никто из близлежащих домов даже не знал о том, что такие общественные обсуждения проводятся». Как позднее стало известно, из тех, кто мог бы официально считаться участником обсуждений (проживающих на близлежащих территориях), в обсуждениях не участвовал никто. Между тем мэрия учла голоса «иных» участников, которые не имели отношения к обсуждениям по принципу места жительства. По словам господина Анастасина, теперь, когда разрешение на отклонение от предельных параметров признано незаконным, разрешение на строительство второй секции ЖК выдать будет невозможно.
Руководитель управления архитектуры и градостроительства мэрии Ульяновска Наталья Гордеева сказала «Ъ», что администрация города и горархитектура с решением суда не согласны, и оно будет обжаловано в облсуде. «Процедура общественных обсуждений была проведена в рамках законодательства, у заявителя есть право обратиться с заявлением об отклонении от предельных параметров. Это заявление рассматривалось на комиссии с участием представителей районной администрации, депутатского корпуса, затем, в августе 2023 года, были общественные обсуждения, возражений не было», — сказала госпожа Гордеева. Она также подтвердила, что разрешение на строительство второй секции жилкомплекса «пока еще не выдано». По ее словам, разрешение на строительство первой секции было выдано, поскольку на тот момент еще не было ограничения по предельной высоте зданий в этой зоне (Ж6), затем, в конце 2022 года, по такой зоне было введено ограничение по высотности МКД в 20 метров.
Между тем представитель жильцов микрорайона Елена Абрамова, участвовавшая в деле в качестве заинтересованного лица, сказала «Ъ», что у жителей остались вопросы по выдаче разрешения на первый этап, и в дальнейшем они намерены через прокуратуру также обратиться в суд о незаконности самого разрешения на строительство первого этапа жилкомплекса.
Директор ООО «СЗ “Докучаева”» Сергей Ефремов в среду, 22 января, был для комментариев по своим телефонам недоступен.
Глава юрагентства «Кучембаев и партнеры» (Москва, компания занимается вопросами градостроительной деятельности, в том числе в Ульяновске) Алмаз Кучембаев считает, что отнесение центра Ульяновска к смешанной застройке при губернаторе Сергее Морозове создало конфликт между малоэтажной и многоэтажной жилой застройкой. По его словам, ограничения по высотности в 20 метров в таких зонах, введенные при губернаторе Русских, проблему не решили, «так как сегодняшние власти продолжают обходить эти ограничения через механизм разрешения на отклонение от предельных параметров», и «такое ограничение по высотности, которое можно обойти, создает неопределенность для тех, кто не хочет селиться рядом с высотками».
По словам господина Кучембаева, отнесение участка Докучаева, 11 к зоне смешанной застройки (Ж6), в которой к основным видам разрешенного использования помимо ИЖС и среднеэтажной застройки отнесена и многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), конфликтует со сложившимся частным сектором на ул. Бакинской. «Чтобы этого не было, необходимо разграничивать между собой зоны с разной этажностью широкими дорогами. Механизм градостроительного зонирования ульяновские власти используют неумело, и страдают от этого все. Все эти чиновники и сами проживают в частных домах и не могут спасти от точечной многоэтажной застройки даже себя, поэтому не думают и о других», — добавил эксперт.
Источник: «Ъ-Волга», автор — Сергей Титов
Фото: Елена Абрамова