Алексей Гаев прорекламировал новые ПЗЗ Ульяновска и ЖК «Дом на Минаева»

Сегодня глава администрации Ульяновска пообщался с журналистами в новом для него формате — пригласил на «пресс-завтрак».

Поводом для встречи стало введение в Ульяновске новых Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) — документа, регламентирующего всю строительную деятельность на территории города.

В Правила землепользования и застройки внесли ряд ограничений. Например, в зоне Ж1 (застройки индивидуальными жилыми домами) установлена минимальная площадь земельного участка — 300 квадратных метров, максимальный процент застройки участка — 80%, минимальный отступ от границ красных линий — 3 метра, максимальное количество надземных этажей — 3.

В зоне Ж4 (застройки многоэтажными жилыми домами) установлено ограничение в 12 надземных этажей. Если застройщик хочет возвести дом выше, ему придётся получать особое разрешение и проходить через процедуру публичных слушаний.

Ключевые тезисы Алексея Гаева и ответы на вопросы таковы.

Об изменениях в Правила землепользования и застройки

Алексей Гаев: Главный вопрос, который должен учитываться  — это мнение жителей. Есть два варианта: некие формальные процедуры, предусмотренные нормативной базой, и стихийные сходы и сборы. Мы должны уйти от этих стихийных мероприятий и перейти к правильной формальной процедуре — публичным слушаниям. Застройщик выносит свой проект, показывает и объясняет, что будет делать, как проект вписывается в сформированный архитектурный облик. И после этого принимается какое-то решение.

У нас есть три уровня градостроительного регламентирования — генплан, правила землепользования и застройки, проект планировки. Самый рабочий документ — правила землепользования и застройки. У каждого участка есть основные и вспомогательные виды использования. Классический пример, вызывавший много вопросов. Застройщик выкупает 2-3 старых жилых дома, получает в собственность небольшой земельный участок, получает градостроительный план, в котором указано согласно ПЗЗ виды разрешенного использования, заказывает проект, проходит негосударственную экспертизу и документы сдает на получение разрешения на строительство. Управление архитектуры, получив эти документы, не вправе вмешиваться в его деятельность и обязано выдать разрешение. И после этого начинаются стихийные сходы.

Мы пошли по наиболее перспективному направлению: резкому сокращению в правилах землепользования и застройки видов использования. Теперь в конкретных зонах можно строить определённые виды объектов. Все остальные виды перенесены в условно разрешенные виды использования. На них застройщик должен получить разрешение и пройти процедуру публичных слушаний.

Имея эту процедуру, мы можем решить еще одну проблему. Возьмем улицу Радищева, было много индивидуальных жилых домов. На их месте начали строить 8-9-этажные дома, но не в линию, а исходя из конфигурации земельного участка, который был у дома. Почти всегда между новостройками остаются старые деревянные дома. Я как строитель понимаю, что такие дома никому не нужны. На месте такого деревянного дома построить высотный дом невозможно. Поэтому такой «гнилой зуб» на улице остается надолго.

В этом случае мы имеем возможность через публичные слушания и процедуру выдачи разрешений рекомендовать застройщику, что если он хочет построить объект с конкретным выходом жилья, нужно выкупить еще один земельный участок.

[к чему это может привести, прекрасно демонстрирует история улицы Мира. Собственников, не желающих продавать дома по разным причинам — кто-то не хотел переезжать из центра, кого-то не устраивала предложенная цена; «двигали» разными способами. В том числе, поджогами. — прим. ред.].

О ситуации с домом на Льва Толстого, 65 (территория заповедника «Родина В. И. Ленина»)

Алексей Гаев: Формально: у вас есть индивидуальный жилой дом, он старый, некомфортный для проживания. И вы, как собственник, его сносите. Я понимаю, что это неправильно с точки зрения целостного восприятия заповедника. Но честно скажу, что пока я не придумал, каким образом, формально или неформально, могу воздействовать на владельца этого здания, чтобы он не сносил дом.

Я встречался с Хаутиевым, планируются переговоры, возможно, подача иска в суд. Де-юре мы видим, что то же самое происходит на улице Красноармейской — она меняет свой облик, там появляются неплохие дома… Проблема есть, она требует системного подхода и решения.

Мы надеемся, что заповедник сохранится, это жемчужина Ульяновска. И надеемся, что силами заповедника будут приняты соответствующие нормативные акты, которые запретят свободное использование данных земельных участков и объектов. Министерство культуры работает в этом направлении.

— А разве заповедник не защищен сейчас? 

Алексей Гаев: Мы видим, что защищен недостаточно. Я не являюсь большим специалистом в области статусов, и не знаю, чем решится вопрос о сносе дома на Льва Толстого, 65. Собственник снес жилой дом, который никаких охранных обязательств не имел, не был включён в перечень объектов культурного наследия.

Но на уровне запретов мы можем прийти к тому, что эта территория будет просто деградировать. Чтобы она развивалась, нужно чтобы туда приходили инвестиции, а они приходят, когда территория комфортна для культурного или бизнес-использования. Для этого мы должны иметь несколько иной формат помещений. Здесь всё тонко и сложно.

На Радищева похожая ситуация — есть деревянные дома, не вписывающиеся в облик. Этот вопрос нужно обсуждать с архитекторами, историками. Мы видим угол Радищева и бульвара Пластова — старый деревянный дом, который восстановить сложно. Это частный дом, и обязать собственника его восстановить мы де-юре можем, но прекрасно понимаем, что построить новый дом у людей, которые там живут, зачастую нет.

Ни о каком комфорте для проживания тоже говорить не приходится — маленький дом, у трамвайных путей, на оживленном перекрестке. Принять решение без мнения общественности не могу. Пока это большая проблема — стык истории и современности, необходима деликатная кропотливая работа архитекторов, которые сумели бы вписать объекты в современную застройку. (Один из таких известных примеров — дом Курчатова — прим. авт.)

Вопрос в масштабности — является ли объект ценностью? И здесь должно подключиться государство — если дом представляет историческую ценность, там должно располагаться учреждение — музей, объект культуры, туристического сервиса. А в формате жилого дома с зачастую санузлом на улице… Да, это история, но эту историю мы сохранить не в силах и не должны.

О публичных слушаниях

— На наш взгляд, публичные слушания — абсолютно неэффективный инструмент, который можно «повернуть» туда, куда нужно. Они проводятся, как правило, в неудобное время и неудобном месте, заинтересованные стороны приводят с собой сторонников. В итоге мнение против, как правило, не учитывается. 

Алексей Гаев: Понимая, что то или иное решение не является оптимальным для города, мы действуем в рамках регламентов, и не можем его запретить. Мы вынуждены действовать в рамках существующих норм.

Что касается процедуры публичных слушаний, то эта процедура работает может быть не столь эффективной. Она максимально публична, жители очень активно в них участвуют. Мы не можем застройщику, заинтересованному в строительстве объекта, запретить привести на слушания кого-то. Но мы можем сделать процедуру максимально публичной, проводить её в удобное время, что и будет делаться, и на достаточно большой площадке. Нам важно не превращать это в столкновение интересов и скандалы, ведь зачастую конфликт часто происходит на пустом месте. Кому-то это не нравится — вот не нравится, и все, мешает. А мы должны взвешенно учитывать все мнения.

Вопрос, как довести до людей то, что у нас было опубликовано в газете «Ульяновск сегодня», было на сайте администрации города — объективно не самых популярных ресурсах… Вот если вы будете эту тему подхватывать, выносить на свои площадки, что тогда-то состоятся публичные слушания, жители могут в них участвовать, мы сможем прийти к хорошему результату.

Жалко бывает застройщиков, которые потратили деньги, сделали проект, экспертизу, геологию, а им говорят, что строить нельзя. Когда речь идёт об условно разрешенных видах использования на определённой территории, застройщик должен представить проект, пока он еще не достаточно глубоко «нырнул» в тему. Иначе он конечно до последнего будет продавливать свой объект. Здесь мы защищаем интересы бизнеса в том числе.

О ЖК «Дом на Минаева (экс «Пионер Парк»)

— Вам лично нравится эта 24-этажная строящаяся «доминанта»? В советское время улицу спроектировали так, что доминантой была стела. 

Алексей Гаев: Не могу сказать, что это нарушение архитектуры улицы — именно в этом месте должна была быть доминанта — гостиница «Интурист», где было построено 6 этажей, а она должна была быть 18-этажной. Она вписывалась в панораму улицы Минаева.

Проект мы обсуждали на градосовете, размер земельного участка достаточно большой. Я уверен, что дом впишется очень хорошо. Многое зависит от архитектуры. Взять гостиницу «Венец» — она высокая, но не давит, как будто парит в воздухе. Это гениальная работа архитекторов по цветовому решению, вписыванию в панораму города. А вот проезжая мимо высоток на Кирова, я инстинктивно пригибаю голову. Когда используются темные материалы для объектов, они начинают давить. А когда светлые тона, все смотрится по-другому.

— Но «Дом на Минаева», к сожалению, давит.

Алексей Гаев: Он давит, пока серый. Давайте не будем критиковать раньше времени. Архитекторы работали с ним очень долго. Смотрели его вписывание в панораму городу, специально подбирали форму. Так что этот дом станет хорошей архитектурной доминантой. Строгие простые формы неслучайны — они сочетаются с домом техники, историческим зданием УльГЭСа.

Про оползни

Алексей Гаев: Самая большая проблема — не у «восьмёрок», а у разреза Милановского. Уже проводится экспертиза, связанная с необходимостью снятия охранных обязательств с него, работы будут выполняться там.

Второе — мы доделаем то, что не было доделано в советское время, это вопрос по укреплению легковой «восьмёрки». Кроме того, встречались с РЖД, они планировали приступить к укреплению своей, нижней части склона. Так что два проекта будут увязаны и обеспечат его устойчивость.

Судьба склона у «Ленинских горок» пока, к сожалению, отдельна от самих «горок». Олег Константинович (Гаевский, владелец комплекса — прим. авт.) пока не хочет продолжать этот проект, охладел к нему. Те подвижки, которые там были — планировочные, они не затрагивают коренные слои. Оползень в узком смысле этого слова — это разрез Милановского. Всё остальное — это планировочные массы.

Про конфликт на ул. Рябикова, 80

Алексей Гаев: Я вчера там был, сегодня там работает административно-техническая комиссия, которая занимается демонтажем всех этих навесов, легких форм. Параллельно даны команды по более глубокому изучению ситуации по ряду участков — Рябикова 80, Отрадная 85.

Бардак с теми же киосками по Карла Маркса — Робеспьера… У нас реально начала работать процедура по демонтажу как самовольно установленных, так и исключаемых из схемы объектов. Нам было сложно, тяжело, мы долго спорили, но нам удалось получить некую практику на перекрёстке Минаева — 12 сентября, где было 12 объектов, из них только 3 были не в схеме, остальные — официально согласованы и установлены. Здесь мы будем наводить порядок и бардак с уличной торговлей постараемся исключить.

Что касается Рябикова, 80. Был традиционный рынок на Камышинской, потом там построили комплекс, и уличная торговля вытеснилась сюда. Думаю, у нас есть достаточно много мест организованных, чтобы не устраивать уличные базары на центральных улицах.

— То есть, там ничего не будет? Люди могут быть спокойны? 

Алексей Гаев: Да.

— Будете принимать какие-то меры к главе Засвияжского района Ульяновску Александру Олейнику, который дал «устное разрешение на строительство»?

Алексей Гаев: Да. Меры принимать будем, сейчас проводим у себя проверку.

Виктория Чернышёва

Фото: Виктория Чернышева, Дмитрий Ежов, администрация Ульяновска, Мария Костяева