Эта история, как мне кажется, достойна того, чтобы ею поделиться. Она имеет отношение к менталитету русского советского человека, которого, как известно, испортил квартирный вопрос.

В апреле от моего имени в Государственную жилищную инспекцию и ряд других госорганов был направлен запрос на устранение нарушений в подъезде моего дома. Нарушения заключались в том, что косметический ремонт не проводился, если не изменяет память, с конца 90-х годов, подъезд пришел в убогое состояние (хотя, как я полагал, лишь моих взносов по квартплате, сделанных за эти полтора десятка лет, хватило бы, чтобы привести подъезд в порядок). Я просил произвести ремонт всего подъезда, и когда в начале мая работы начались, обрадовался, что заявление сработало. Но моя победа оказалась куцей и вызвала неприятное побочные эффекты.

Работники, присланные управляющей компанией, отремонтировали только мой этаж и прилегающие к нему пролеты лестничной клетки. После чего свернулись и ушли. «Нам дали предписание – устранить неисправности по месту проживания обращающегося, – объяснили в УК «ЦЭТ». – Во исполнение предписания ГЖИ ремонт был сделан рядом с квартирой».

Таким образом УК – вольно или невольно – вбила клин между мной и соседями, которым «не досталось» ремонта. От них я узнал о себе много нового, в частности, что я «сделал себе ремонт». Соседи, которые приходили ко мне с претензиями, не спрашивали, как удалось отремонтировать этаж, они спрашивали: зачем я вообще все это «затеял» и кто будет убирать мусор. Женщина с верхнего этажа впервые за все время (а я живу в этом доме 20 с лишним лет – да, в многоквартирных домах сегодня люди практически друг с другом незнакомы) пришла ко мне, чтобы спросить, почему плохо помыта лестница (мусор убирали я и соседка напротив). То есть за 20 лет это стало для нее главным вопросом, относящийся к содержанию общего имущества дома, а именно: почему я плохо убрал кусок лестницы длиной в два лестничных пролета. Не вопросы управления домом, энергосбережения, тарифов, незаконной парковки и много другого, а вот именно это: вопросы мела, который может прилипнуть к подошвам обуви по пути из лифта до двери квартиры.

Разумеется, психологически это понятно и даже объяснимо – на бытовом уровне, но не на уровне Жилищного кодекса, который дает собственникам право принимать участие в управлении многоквартирным домом и дает для этого ряд инструментов, на мой взгляд, далеко не совершенных. Есть и институты, призванные следить за соблюдением жилищного законодательства: ГЖИ, регнадзор, прокуратура, суд. Понятно, что управляющие компании в основной своей массе пришли на рынок ЖКХ не для того, чтобы оказывать услуги управления жилым фондом: они получили территорию для кормления, и ЖКХ, пожалуй, сейчас один из самых криминальных бизнесов (в чем лишний раз убеждает история передела зоны влияния между «Жилстройсервисом» и «Уютным домом» и нападение на депутата Гордумы Геннадия Бударина). В этих условиях повышается роль коллективных действий собственников. Но я не видел той самой соседки на общих собраниях собственников, на которые из двухсот с лишним квартир приходит максимум человек 25-30. Обычно коммунальными беспорядками больше всех возмущаются люди, которые считают, что зона их ответственность ограничена порогом их квартиры (такие люди, как правило, любят еще и счетчики намагничивать).

У этой истории есть один положительный момент: люди вдруг начали считать деньги. Одна из претензий, которую мне высказали: нам надо ремонтировать дырявую крышу, а ты забрал у нас деньги, которые могли бы пойти на ремонт кровли. Этот аргумент удивительным образом совпадает с тем, что мне сказали в управляющей компании: «Неправильно, когда каждый – сам по себе, есть общедомовые деньги, которые должны распределяться общим решением собственников, а не так: захотел – обратился. Мы ваши деньги тратим, а они опять разбегаются по кусочкам».

В этом месте требуется квалифицированный комментарий юриста, но пока на это можно ответить следующее. Большинство людей отказываются принимать участие в управлении домом. Люди из нашего дома последовательно сорвали: голосование по созданию ТСЖ – дважды (в соседних домах, где есть ТСЖ, крыша и подъезды отремонтированы), голосование по утверждению состава совета дома и предложенного тарифа – неоднократно, голосование по созданию спецсчета капремонта – в прошлом году (при наличии спецсчета была бы возможность в течение года или полутора отремонтировать текущую крышу). Во всяком случае, в бюллетень для очередного голосования, которое завершается сегодня, вопроса о ремонте кровли не включен.

Здесь я вижу изъян экономической реформы в целом и жилищного законодательства в частности. Право собственности на жилье получили люди, не имевшие ранее частной собственности и не имевшие навыка отвечать за нее. Для нашего человека приватизированная квартира – это манна небесная. Управление общим имуществом требует навыков общежития и осознанной ответственности более высокого уровня, чем те, что культивировались при Советском Союзе. Организовать голосование в доме, где проживает несколько сот собственников, в большинстве случаев представляется задачей нереальной, хотя стратегически подход понятен: решение должны принимать, конечно же, собственники. Но что делать, если они ничего не хотят решать? Как минимум, видимо, упростить процедуру принятия решений, но упрощение здесь может привести к иным злоупотреблениям.

К вопросу об «общедомовых» деньгах, которые «разбегаются по кусочкам». Если управляющая компания захочет, собственники всегда будут в долгу у компании при любой квартплате. ООО «ЦЭТ», например, в любой вид работ закладывает 100-процентные накладные расходы – еще до начала всех работ, априорно. При этом компания не раскрывает структуру накладных расходов, ссылаясь на коммерческую тайну (?). В СССР на самых сложных промпредприятиях накладные расходы никогда не превышали 65 процентов. Другой способ «обязать» собственников – двойной учет стоимости работ: один раз в тарифе, другой – в смете. Вентили и трубы можно купить в одном месте, а можно те же самые, но в другом месте – намного дороже. И это не все трюки. Чтобы общаться с коммунальщиками более-менее на равных, нужно быть профессионалом: юристом, сметчиком, инженером-теплотехником… Люди не обязаны всего этого знать и поэтому, очевидно, всегда будут в проигрыше, пока мы имеем то жилищное законодательство, которое имеем. И никакое лицензирование УК или огосударствление ЖК сферы здесь не поможет.

В моем случае УК поступила психологически верно: отремонтировав один этаж и поссорив одного заявителя с остальными собственниками, она снизила потенциал возможного совместного действия собственников. На претензии «а мы тоже хотим» УК ответит: у вас нет денег, «растащили по кусочкам». Это замкнутый круг, который может быть разорван лишь стремительным ростом коллективного сознания и уровня доходов, но надежды на это сегодня нет.

Сергей Гогин

Фото автора

  • Комментарий юриста Константина Толкачёва

 — Права ли управляющая компания и соседи, говоря, что кто-то «растаскивает» общедомовые деньги по мелочам?

— К сожалению, конструкция «счет дома» – это очень распространенный миф. Отмечу, что в соответствии с Гражданским кодексом России юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Не существует такого понятия, как «счет дома», существует понятие «счет юридического лица».

– Что можно сказать по поводу аргумента УК: «У нас на все не хватит денег, потому что вы нам должны»?

— Нет и не может быть такой ситуации, когда «дом должен денег». Есть договорные обязательства конкретных лиц-собственников с управляющей компанией. Если кто-то не платит за оказанные услуги управляющей организации, то это проблема компании, а не соседей по лестничной площадке. Конкретный собственник, надлежащим образом оплачивающий услуги, в силу своего статуса приобретает права, установленные законом России «О защите прав потребителей». В частности, статья 29 упомянутого закона устанавливает, что потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами. Обратите внимание, что закон говорит о понятии «потребитель» (в единственном числе!), а не о понятии «соседи».

— Каков алгоритм действия жителей подъезда, если они хотят его отремонтировать?

— Если собственники-жильцы оплачивают коммунальные услуги, но не получают гарантированный самыми разными нормативно-правовыми актами уровень качества обслуживания дома, каждый из них вправе от своего имени направить претензию в управляющую компанию. Если нарушения носят массовый характер, свои действия собственники могут скоординировать на сходе или инициировать проведение собрания. Но это не отменяет сказанного: каждый собственник самостоятельно выражает свои требования в конкретном, лично подписанном заявлении. Это очень просто обосновать: если управляющая компания не удовлетворит претензии и потребуется обратиться в суд, то каждый собственник выступит как истец. Да, возможно процессуальное соучастие, возможны объединения в одно производство однородных дел. Но суд будет рассматривать каждый юридический факт отдельно, изучать переписку каждого конкретного человека с УК.

— Имеют ли жители других подъездов основания для обиды на человека, обратившегося с претензией от своего имени, без согласования с соседями?

— Всегда проще обидеться на проявляющего инициативу, а, следовательно, добивающегося результатов человека, чем самостоятельно что-то делать для защиты своих прав.

— Если каждый житель подъезда от своего имени напишет претензию с требованием отремонтировать подъезд, как это изменит ситуацию?

— В этом случае управляющая компания должна будет рассмотреть каждое заявление и, если не хочет довести спор до суда, удовлетворить все требования потребителей.

— Какой способ защиты прав более реален – «каждый за себя» или «все за одного»?

— Область ЖКХ, в аббревиатуре названия которой одна из букв расшифровывается как «коммунальное», не предполагает никаких возможных вариантов коллективных форм защиты прав. Коллегиально, совместно можно принимать решения по тому или иному аспекту обслуживания многоквартирного дома. Но счет за услуги приходит ежемесячно каждому жителю лично, договор с УК каждый собственник заключает от своего имени, а это значит, что следует вести речь о претензиях конкретного физического лица- собственника. Да, обращения могут быть коллективными. Но опыт показал, что более эффективно можно устранить тот или иной недочет, когда выстраивается диалог, где есть субъект, отвечающий за свои слова и готовый принять ответственность. Увы, всегда были и будут люди, не готовые принимать «груз» свободы.